5월 10일 양도세 중과 부활, 무엇이 달라지나?

2026년 5월 10일, 다주택자 양도세 중과 부활이 한 달 앞으로 다가왔습니다. 최대 82.5%에 달하는 세금 폭탄을 피하기 위해 급매물이 쏟아지는 지금, 보유세 인상 압박까지 더해지며 시장은 ‘얼음땡’ 직전의 긴장 상태입니다. 살아남기 위한 다주택자의 절세 전략과 2026년 하반기 부동산 시장 전망을 핵심만 짚어드립니다.

1. 5월 10일 양도세 중과 부활, 무엇이 달라지나?

2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 종료됩니다. 이에 따라 조정대상지역 내 주택을 매도할 경우 세부담이 산술적으로 2배 이상 급증하게 됩니다.

가산 세율 적용: 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가됩니다. 결과적으로 지방세 포함 **최대 82.5%**의 세율이 적용될 수 있습니다
장기보유특별공제 배제: 아무리 오래 보유했어도 중과 대상이 되면 최대 30%의 공제 혜택을 전혀 받을 수 없습니다
시장의 반응: 세금 폭탄을 피하려는 절세 매물이 서울 강남권과 한강벨트를 중심으로 급증하고 있으며, 실제 송파와 서초 등에서 수억 원 하락한 실거래가가 포착되고 있습니다

2. ‘보유세 인상’ 카드와 임대차 시장의 전가 우려

정부는 양도세 중과 유예 종료 이후 매물이 다시 잠기는 현상을 막기 위해 보유세(종부세) 인상을 검토 중입니다.

공정시장가액비율 상향: 세율을 직접 올리기보다 시행령 개정만으로 가능한 공정시장가액비율을 현재 60%에서 80~100%까지 높이는 방안이 유력합니다
조세 전가 현상: 다주택자의 보유세 부담이 커지면, 이를 세입자에게 전가하기 위해 월세를 올리거나 전세를 월세로 전환할 가능성이 큽니다. 특히 학군지나 역세권처럼 대체제가 없는 지역의 임차인 부담이 더욱 심화될 것으로 보입니다

3. 2026년 하반기 부동산 시장의 변수: 대출 규제

아무리 금매물이 나와도 이를 받아줄 매수자가 없다면 거래는 성립되지 않습니다. 현재 가장 큰 걸림돌은 강력한 대출 규제입니다.

거래 절벽 가속화: 15억 초과 아파트에 대한 대출 제한 등으로 현금 동원력이 없는 실수요자의 진입이 차단된 상태입니다. 정부가 가격 안정을 위해 대출 규제를 더 조일 경우, 시장은 거래가 완전히 끊기는 ‘얼음땡’ 상태가 될 수 있습니다
양극화 심화: 세금과 대출 압박이 거세질수록 다주택자들은 지방 물건을 먼저 처분하고 서울의 ‘똘똘한 한 채’로 회귀하는 현상이 뚜렷해질 전망입니다

4. [전문가 제언] 취득세 중과 폐지가 선행되어야

현재 대한민국 부동산 세제는 취득(최대 12%)-보유-양도(최대 75%) 전 단계가 고세율인 기형적 구조입니다.

거래세 인하 필요성: 보유세를 높이려면 취득세와 양도세 같은 거래세를 낮춰야 매물 잠김 현상을 해소하고 시장 순환을 도울 수 있습니다
취득세의 역설: 다주택자 취득세 중과가 유지되는 한, 공급 부족과 똘똘한 한 채 쏠림 현상은 해결되기 어렵다는 분석입니다

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 지금이라도 집을 팔아야 할까요, 아니면 버텨야 할까요? A. 무조건적인 매도나 보유는 위험합니다. 팔고 나서 다시 살 수 없는 입지라면 보유나 증여를 고민해야 하지만, 대출 이자와 보유세 부담이 감당 불가능한 수준이라면 5월 10일 전 잔금 조건을 맞춰 급매로라도 처분하는 것이 절세 측면에서 유리할 수 있습니다

Q2. 5월 10일 이후에는 매물이 아예 안 나올까요? A. 급한 사정이 있는 경우를 제외하고는 매물이 급격히 줄어들 것입니다. 세금을 80% 가까이 내면서 팔기보다는 차라리 보유하거나 임대로 돌리는 ‘매물 잠김’ 현상이 심화되어 거래 절벽이 올 가능성이 매우 높습니다

Q3. 무주택자는 이 하락장을 기회로 삼아도 될까요? A. 단기적으로는 가격이 조정되는 것처럼 보일 수 있으나, 매물 잠김과 공급 부족이 겹치면 장기적으로는 다시 불안해질 수 있습니다. 본인의 가용 자금 범위 내에서 대출 규제 영향을 덜 받는 구간의 매물을 선별하는 최소한의 해징(Hedge) 전략이 필요합니다

[2026 부동산 세금 요약]